Tájékoztató közös képviselőknek és társasházkezelőknek · 676/2023. és 677/2023. Korm. rendelet
2027. január 1-jéig minden fűtési mérőt és költségmegosztót távolról leolvashatóvá kell tenni.
A kötelezettség a közös hőforrásról fűtött, több lakásos épületeket érinti: a saját kazánnal (házközponti fűtéssel) és a távhővel ellátott házakat egyaránt. A két esetre más jogszabály, más mentesülési eljárás és más következmény vonatkozik.
- Házközponti fűtés
- 676/2023. (XII. 29.) Korm. rendelet a központi fűtésről és melegvíz-szolgáltatásról
- Távhős épület
- 2005. évi XVIII. törvény a távhőszolgáltatásról (Tszt.), 43. § (5b)157/2005. (VIII. 15.) Korm. rendelet a távhőszolgáltatásról szóló 2005. évi XVIII. törvény végrehajtásáról677/2023. (XII. 29.) Korm. rendelet a távhőszolgáltatásról szóló 2005. évi XVIII. törvény végrehajtásáról szóló 157/2005. (VIII. 15.) Korm. rendelet módosításáról
Ez nem egy-egy készülék cseréje. Egy épületben minden költségmegosztónak azonos gyártmányúnak, egységes értékelési rendszerűnek kell lennie, vagyis épületszintű döntést kell hozni. Ez a lap összefoglalja a szabályokat, és bemutatja, mit vállalunk megbízottként.
Hátralévő idő a határidőig · 2027. január 1.
Összevetés
Két eset, két szabályrendszer
Az épület hőellátása dönti el, melyik szabály az irányadó. Egylakásos ingatlant és a lakásonként önálló kazánnal fűtött, közös hőforrás nélküli házat a kötelezettség nem érinti.
| Szempont | Házközponti fűtéssaját kazán vagy hőtermelő, távhővezeték nélkül | Távhős épületa hő távhővezetéken, szolgáltatótól érkezik |
|---|---|---|
| Jogszabály | 676/2023. (XII. 29.) Korm. rendelet a központi fűtésről és melegvíz-szolgáltatásról |
2005. évi XVIII. törvény (Tszt.) 43. § (5b), valamint a 157/2005. (VIII. 15.) Korm. rendelet, a 677/2023. (XII. 29.) Korm. rendelettel módosítva |
| Kötelezett | Az üzembentartó, vagyis a tulajdonosi közösség, a közös képviselő (társasházkezelő) útján 2. § 17. |
A tulajdonosi közösség; képviselője nyilatkozik a távhőszolgáltató felé a szabályok alkalmazásáról 17/C. § (1e) |
| A gyakorlatban |
A közös képviselő (társasházkezelő) szervezi, mi ebben segítünk. A jogszabály a tulajdonosi közösséget kötelezi; a felmérést, az árajánlatkérést, a költséghatékonysági vizsgálatot, a közgyűlési döntést és a kiépítést a gyakorlatban a képviselő szervezi. Ő tájékoztatja a lakókat a díjmegosztási arányok utólagos módosításáról 676/2023. 27. § (3), távhős épületben ő nyilatkozik a szolgáltató felé 157/2005. 17/C. § (1e). Ha a határidő elmarad, a lakók kérdései, hogy miért vitatható az elszámolás, vagy távhős házban miért magasabb a hődíj, jellemzően hozzá érkeznek. Ezért érdemes időben elkezdeni: a felméréstől a kiépítésig a szervezés nagy részében segítünk. |
|
| Határidő | 2027. január 1. A meglévő, távolról nem leolvasható mérőket és költségmegosztókat addig át kell alakítani vagy le kell cserélni 33. § (2) Új eszköz már most csak távolról leolvasható lehet 4. § (2)–(4) |
2027. január 1. az uniós energiahatékonysági irányelv szerint. A felszerelés helyi ütemezését az önkormányzat rendelete állapítja meg Tszt. 6. § (2) j) Az árajánlatok bekérése, valamint a 8. melléklet szerinti költséghatékonysági vizsgálat lefolytatása a tulajdonosi közösség képviseletében a közös képviselő (társasházkezelő) feladata; a vizsgálat alapján ő nyilatkozik a távhőszolgáltató felé a szabályok alkalmazásáról 17/C. § (1c), (1e) |
| Mentesülés | Ha a felszerelés műszakilag nem megvalósítható, vagy a 2. melléklet szerinti vizsgálat szerint nem költséghatékony. A vizsgálathoz legalább három, azonos műszaki tartalmú árajánlat kell 4. § (5) Ha a vizsgálat költséghatékonynak találja, egy éven belül ki kell építeni 4. § (6) |
Ha műszakilag nem megvalósítható, vagy a 8. melléklet szerinti vizsgálat szerint nem költséghatékony. A megtakarítási arányszámot az önkormányzati rendelet adja; egyedi szabályozhatóság nélkül a költségmegosztó nem minősül költséghatékonynak 17/C. § |
| Jogkövetkezmény |
2,5×
Egy lakásra: ha a fogyasztó nem teszi lehetővé a költségmegosztó felszerelését vagy a szerződés szerinti leolvasását, ellenőrzését, önkényesen leszereli, vagy a készülék, illetve a plomba sérült, a lakás díjmegosztási arányát az épület fajlagos fűtési hőfelhasználásának 2,5-szerese és a lakás fűtött légtérfogata alapján kell meghatározni 20. § (3) 1,5×
Melegvíz: ugyanezekben az esetekben a lakás aránya legfeljebb a legnagyobb fogyasztású lakás melegvíz-felhasználásának 1,5-szerese lehet 22. § (5) Az épületre: a jogszabállyal ellentétesen megállapított díjmegosztási arány utólag módosítható 27. § (3), így az elszámolás vitathatóvá válik. |
2,5×
Az egész épületre: a számlán a ház mért hőfogyasztásának két és félszerese szerepel. Ha a vizsgálat költséghatékonynak találta a kiépítést, de az elmarad, a teljesítésig minden lakásra az épület fajlagos fűtési hőfelhasználásának 2,5-szerese és a lakás fűtött légtérfogata szerinti hőmennyiséget kell kiszámlázni. A lakásokra összesen így a mért hőmennyiség 2,5-szöröse jut 17/E. § (3a) 2,5×
Egy lakásra: ha a díjfizető nem teszi lehetővé a felszerelést, a leolvasást vagy az adatszolgáltatást, önkényesen leszereli a készüléket, vagy a készülék, illetve a plomba sérült, a lakás arányát a felhasználási hely fajlagos fűtési hőfelhasználásának 2,5-szerese és a lakás fűtött légtérfogata alapján kell meghatározni 17/E. § (3) |
| A lakó szemével | Aki nem engedi felszerelni vagy leolvasni a távolról leolvasható készüléket, leszereli vagy megrongálja, annak a lakása úgy fizet a fűtésért, mintha a ház átlagfogyasztásának két és félszeresét használta volna. A ház teljes fűtési költsége ettől nem nő: a többi lakás része ennyivel kisebb. |
Ha a ház a költséghatékony vizsgálati eredmény ellenére nem szereli fel a költségmegosztókat, minden lakás a ház átlagfogyasztásának két és félszeresét fizeti a fűtés hőmennyiség szerinti díjában (hődíj), amíg a ház nem teljesít. Aki a saját lakásában akadályozza a felszerelést vagy a leolvasást, akkor is így fizet, ha a ház egyébként teljesít. |
| Tájékoztatás | Távolról leolvasható eszközöknél a fűtési idényben legalább havonta, az előző évvel való grafikus összevetéssel, webes felületen. A megbízott, ennek hiányában az üzembentartó feladata 26. § |
A díjfizetőket a távhőszolgáltató tájékoztatja, és ő is számláz nekik. Az ehhez szükséges díjmegosztási arányokat a közösség képviselője, meghatalmazással a megbízott adja át. |
Kiépítés
Mit kell kiépíteni
A követelmény az épület hőellátásától és a fűtési rendszer kialakításától függ, nem az épület korától.
Házközponti fűtés 676/2023. 4. §
| Épület és elosztás | Fűtés | Melegvíz (HMV) |
|---|---|---|
| Épületrészenként egy csatlakozási pont, vízszintes elosztás, központi melegvíz-termelés 4. § (2) | távolról leolvasható hőfogyasztásmérő | távolról leolvasható melegvíz-mérő |
| Épületrészenként egy csatlakozási pont, vízszintes elosztás, lakásonkénti melegvíz-termelés 4. § (3) | távolról leolvasható hőfogyasztásmérő | nem kell: a melegvíz a lakásban készül |
| Meglévő épület, nem egy csatlakozási ponttal – jellemzően függőleges, átmenő strangos elosztás 4. § (4) | távolról leolvasható fűtési költségmegosztó minden hőleadón | központi melegvíz-termelésnél távolról leolvasható melegvíz-mérő |
A költségmegosztókra vonatkozó feltételek 676/2023. 18. § (1)
Az épület adottsága, közgyűlési döntés
- minden épületrészben azonos gyártmányú, egységes értékelési rendszerű készülék a)
- szabályozható hőleadók, ahol ez falbontás nélkül megoldható b)
Ezeket megbízottként biztosítjuk
- a mérési pontosság gyártói megfelelőségi tanúsítvánnyal igazolva c)
- a műszaki előírásoknak megfelelő felszerelés, plombával lezárva d)–e)
- leolvasás, működés- és plombaellenőrzés az elszámolási időszak végén f)
Távhős épület 157/2005. 17/C. § · Tszt. 43. § (5b)
| Épület és elosztás | Fűtés | Melegvíz (HMV) |
|---|---|---|
| Az épületrészenkénti mérés kiépíthető – jellemzően épületrészenként egy csatlakozási pont, vízszintes elosztás 157/2005. 17/C. § (1a) | hiteles fűtési hőfogyasztásmérő épületrészenként, a közös használatú részek kivételével | hiteles melegvíz-mérő, ha a melegvíz is a távhőből készül |
| Meglévő épület, ahol az épületrészenkénti mérés műszakilag nem megvalósítható vagy nem költséghatékony – jellemzően függőleges, átmenő strangos elosztás 17/C. § (1b)–(1d) · Tszt. 43. § (5b) | fűtési költségmegosztó az egyes hőleadókon, a közös használatú részek kivételével, ha ez költséghatékony | hiteles melegvíz-mérő, ha a melegvíz is a távhőből készül |
| Ha a hőleadók nem szabályozhatók 157/2005. 17/C. § | először az egyedi szabályozhatóságot kell megoldani: enélkül a költségmegosztó nem minősül költséghatékonynak, a vizsgálat nem hozhat pozitív eredményt | nem érinti |
A sorrend tehát: ahol lehet és megéri, lakásonkénti hőmennyiségmérés; ahol nem, hőleadónkénti költségmegosztás. Az uniós energiahatékonysági irányelv szerint a 2020. október 25. után felszerelt mérőknek és költségmegosztóknak távolról leolvashatónak kell lenniük, a korábbiakat 2027. január 1-jéig kell átalakítani vagy lecserélni.
Megbízott
A megbízott feladatai, és ahogyan ellátjuk őket
25. § (1)–(2)
A költségmegosztók felszereléséről, működtetéséről, leolvasásáról és a díjmegosztási arányok kiszámításáról a tulajdonosi közösség gondoskodik, de ezt megbízott útján is teljesítheti. A rendelet pontosan meghatározza, mi a megbízott dolga:
676/2023. (XII. 29.) Korm. rendelet 2. § 14. pont Megbízott: a gazdálkodó szervezet, amely a tulajdonosi közösséggel kötött megbízási szerződés alapján felszereli, működteti, karbantartja a költségmegosztókat és hőmennyiségmérőket, elvégzi a költségmegosztók és hőmennyiségmérők időszakos ellenőrzését, leolvassa, kiértékeli a költségmegosztók és hőmennyiségmérők adatait, és kiszámítja a fűtési díjmegosztási arányokat, valamint a melegvíz-díjmegosztási arányokat.
A 26. § szerint ezen felül
A megbízott feladata a fogyasztók rendszeres tájékoztatása is 26. § (1). Távolról leolvasható eszközöknél ez a fűtési idényben legalább havonta esedékes (2) c), az előző évvel való összevetéssel, grafikus formában, webes felületen (3) c). Ehhez saját üzemeltetésű webes felületet biztosítunk: minden tulajdonos saját hozzáféréssel, bármikor látja a lakása fogyasztását.
- felszereli2. § 14. · 18. § (1) a), c)–e)
- Helyszíni felmérés után a 4. § szerinti esetnek megfelelő eszközök: egy épületben azonos gyártmányú, egységes értékelési rendszerű készülékek, gyártói megfelelőségi tanúsítvánnyal, szakszerűen felszerelve és plombázva. Minden készülékről átadási dokumentáció készül.
- működteti, karbantartja2. § 14.
- A házban saját átjáró gyűjti az adatokat, a működést folyamatosan figyeljük. Az elem- és készülékhibát, valamint a manipulációt a rendszer magától jelzi. A hibás eszközt cseréljük; a mérő fogyasztási előzménye a csere után is folytonos marad.
- időszakos ellenőrzés18. § (1) f)
- A készülékek működését nem évente egyszer, hanem folyamatosan, a beérkező adatok és hibajelzések alapján ellenőrizzük. A plomba sértetlenségét az elszámolási időszak végén, a közösség által meghatározott időpontig a helyszínen is megnézzük. Minden mérő hitelesítési lejáratát nyilvántartjuk.
- leolvassa2. § 14.
- Automatikusan, lakásba lépés nélkül: senkinek nem kell otthon maradnia, és nincs pótleolvasás. Ha egy készülék mégis helyszíni leolvasást igényel, az értesítőt 15 nappal előre, a leolvasási jegyzőkönyvet a helyszínen a rendszer készíti el.
- kiértékeli25. § (3) i) · 3. melléklet
- A helyiségenkénti korrekciós tényezőket a 3. melléklet szerint alkalmazzuk. A fűtött légtérfogatot és a tényezőket írásos átadás-átvétellel vesszük át az üzembentartótól, és változatlanul rögzítjük, így utólag is igazolható, mi alapján készült a számítás.
- kiszámítja a díjmegosztási arányokat20. § · 22. §
- Az üzembentartótól átvett adatok (fűtött légtérfogat, korrekciós tényezők) alapján osztjuk fel a költséget: a fűtési költség 30–50%-át a fűtött légtérfogat, a többit a korrigált fogyasztás arányában; a 20. § korlátai és a hibás készülékre vonatkozó pótlási szabály a számítás része. A melegvizet a 22. § szerint osztjuk meg. Az eredmény albetétenkénti elszámolólap PDF-ben, és kifüggeszthető hirdetmény a díjmegosztási arányokról.
- tájékoztatja a fogyasztókat26. §
- Webes tulajdonosi felület: a lakás havi fogyasztása grafikonon, az előző év azonos hónapjával összevetve és az időjárás hatásával (fűtési hőfokhíddal) korrigálva, a lakás részarányával az épületen belül. A fűtési idényben havi értesítés; a 26. § (3) d)–h) pontja szerinti kötelező tájékoztató tartalom is a felületen érhető el.
- szerződés, panaszkezelés25. § (3), (6)
- Megbízási szerződés a 25. § (3) a)–i) pontjának valamennyi kötelező elemével. A panaszokat vállalt válaszhatáridővel tartjuk nyilván. A tulajdonos a saját felületén látja, hogyan jött ki a díjmegosztási aránya, ami megkönnyíti a képviselőnek a 25. § (6) szerinti betekintés biztosítását.
157/2005.3. § 9. · 17/H. § (3)
Távhős épületnél a megbízott feladatait a 157/2005. Korm. rendelet lényegében azonos szöveggel sorolja fel. Itt a díjmegosztási arányokat a távhőszolgáltató kapja meg: a képviselő adja át, meghatalmazással közvetlenül mi. A szolgáltató által készített költségfelosztást ellenőrizzük, eltérés esetén egyeztetünk.
Többlet
A rendeleten túl
A rendelet a minimumot írja elő. A rendszer ezen felül ezeket is tudja:
Szivárgás, csőtörés gyanúja
Jelzés folyamatos átfolyásra, a távollét idején mért fogyasztásra és a hirtelen ugrásra, mielőtt a kár vagy a számla megjelenik.
Néma készülék
Ha egy mérő vagy költségmegosztó nem küld adatot, az még az elszámolás előtt kiderül, nem utána.
Hitelesítési lejárat
A mérő M-jelölése alapján kiszámolt lejárat. A képviselő és a tulajdonos is látja, így a csere tervezhető.
Mérőcsere megszakítás nélkül
A leszerelt és az új mérő adatai egy idősorban maradnak; a javított leolvasások megjelölve, visszakereshetően.
Víz, gáz, villany is
Hideg- és melegvíz-, gáz- és villanymérők ugyanazon a felületen. Hőszivattyús háznál a villanyszámla a hőmennyiségmérők szerint osztható meg.
Képviselői teendőlista
Nyitott riasztások, néma mérők, lejárt panaszok, lezáratlan elszámolási időszakok és lejáró hitelesítések egy áttekintésben.
Adatexport
CSV és Excel a könyveléshez vagy a saját elszámoló programhoz; PDF elszámolólapok, értesítők és hirdetmények.
Elkülönített hozzáférés, teljes napló
A képviselő a házat, a tulajdonos csak a saját lakását látja; a telepítő költséghez és személyes adathoz nem fér hozzá. Minden módosítás a korábbi és az új értékkel naplózva.
Hidegvíz
Hidegvíz-almérők: minden köbméter a helyén
A közös vízszámla sok házban ma is vita tárgya: a főmérő mást mutat, mint a lakások mellékmérői együtt, a leolvasás elmarad, a különbözetre nincs magyarázat. Erre nincs rendeleti határidő, de ugyanaz a rendszer, amely a fűtést méri, a vízdíjat is a valós fogyasztás szerint osztja meg: havonta, átláthatóan, lakásonként.
- Főmérő, a szolgáltatói számla alapja
- 228 m³
- Almérők összesen, 24 lakás
- 213 m³
- Különbözet: közös fogyasztás, veszteség
- 15 m³ · 6,6 %
A különbözetet a közösség döntése szerint osztjuk szét: fogyasztás, alapterület vagy tulajdoni hányad arányában, illetve lakásonként egyenlően.
Leolvasás kopogtatás nélkül
Az almérők adatai maguktól érkeznek: nincs leolvasási időpont, nincs becsült fogyasztás, nincs pótleolvasás.
Főmérő és almérők egy képben
Havonta látszik, mennyit mért a szolgáltató főmérője, és mennyit a lakások együtt. A különbözet nem tűnik el a számlában, hanem kimutatható.
Csöpögő csap, csőtörés
Folyamatos átfolyásnál vagy a távollét idején mért fogyasztásnál jelzés érkezik, mielőtt a kár vagy a számla megjelenik.
Lakásonként átlátható elszámolás
Minden lakás saját elszámolólapot kap PDF-ben, a tulajdonos pedig a felületen havonta követi a fogyasztását.
Hitelesítés határidőben
A vízmérők hitelesítése nyolc évig érvényes. A lejáratot nyilvántartjuk, így a csere tervezhető, nem meglepetés.
Könyvelésbarát adatok
CSV és Excel export a közös költség könyveléséhez vagy a saját elszámoló programhoz.
Működés
A mérőtől a képernyőig
157/2005.17/A. § 11.
Távolról leolvasható költségmegosztó: olyan költségmegosztó, amelynek leolvasása, adatainak rögzítése – az erre szolgáló technikai eszközökkel – az azt magába foglaló épületbe történő bejutás nélkül is lehetséges.
Mérő, költségmegosztó
A leolvasott értéket magától küldi. A leolvasáshoz senkinek nem kell otthon lennie.
Gyűjtőegység
Összegyűjti a ház készülékeinek adatait, és továbbítja a webes felületre.
Webes felület
A képviselő a házat, a tulajdonos a saját lakását látja: fogyasztás, előző évi összevetés, elszámolás.
Amiben többet adunk
Folyamatos adat, nem évi egy leolvasás
A fogyasztás folyamatosan érkezik, így a hibás vagy néma készülék, a szivárgás még az elszámolás előtt kiderül. Nincs pótleolvasás, nincs becslés.
Saját rendszer, saját kézben
A gyűjtőegységet és a szoftvert mi fejlesztjük és üzemeltetjük. Hiba esetén nem külső gyártóra várunk, és a ház igényeihez igazítjuk.
Minden mérő egy felületen
Hő, hideg- és melegvíz, gáz és villany egy helyen. Hőszivattyús háznál a villanyszámlát is megosztjuk a hőmennyiség szerint.
Működő felület az első naptól
A képviselői áttekintés és a lakói portál a megbízás indulásával elérhető, nem egy későbbi fejlesztés ígérete.
Menetrend
Teendők sorrendben
A felmérésnek, az ajánlatkérésnek, a közgyűlésnek és a kiépítésnek a határidőig hátralévő 100 nap alatt kell lezajlania.
676/2023.
- A fűtési rendszer felmérése: csatlakozási pontok, elosztás, meglévő eszközök. Ez dönti el, a 4. § melyik esete vonatkozik a házra.
- Árajánlatok bekérése a távleolvasási rendszer kiépítésére, legalább három, azonos műszaki tartalmú ajánlat formájában 4. § (5)
- Költséghatékonysági vizsgálat a 2. melléklet szerint, írásban.
- Közgyűlési határozat a kiépítésről vagy a mentesülésről.
- Kiépítés egységes rendszerben, tanúsítvánnyal, plombázva 18. § (1)
- Megbízási szerződés 25. § (3) és a havi fogyasztói tájékoztatás elindítása 26. §
Távhő
Távhős épületnél ezen felül
- Az önkormányzati rendelet ellenőrzése: megtakarítási arányszám, ütemezés, egyedi szempontok Tszt. 6. § (2) j)
- Az egyedi szabályozhatóság felmérése 157/2005. 17/C. §
- Nyilatkozat a távhőszolgáltató felé 17/C. § (1e)
- A szolgáltató üzletszabályzatának bekérése az adatátadás formájáról és határidejéről
GYIK
Gyakori kérdések
A leggyakoribb kérdéseket külön oldalon gyűjtöttük össze, jogszabályi hivatkozással: mi a költségmegosztó és a hőmennyiségmérő, mi a határidő, mi történik, ha elmarad, és hogyan oszlik meg a költség.
Egyeztetés
Ajánlatkérés, kapcsolattartás
Árajánlatért, vagy ha segítség kell a rendszertípus besorolásához, a helyszíni felméréshez és a vizsgálatokhoz, írjon nekünk. Az első egyeztetés díjmentes.
- ajanlatkeres [kukac] okoselszamolas [pont] hu
- Web
- okoselszamolas.hu